購入をお考えの方へ
資金計画について
中古マンションを買う場合の、ローンについて
ご自身の居住用であれば、中古マンションでも住宅ローンを組むことができます。 ただし、中古マンションとリフォーム代金の全額をローンで組むことは 難しい場合があります。
金融機関によっては、物件価格の100％（マンションの物件価格のみ）や、物件価格の120％?130％（物件価格に諸費用を足したくらいの金額）と、 貸してくれる金額に差があります。
なかには、リフォームを考慮して、物件価格の200％貸してくれるところもあります。
また、中古マンションの場合、物件の築年数によって、借入期間が制限される場合があります。
金融公庫など公的ローンについて
住宅金融公庫は、2007年4月に「住宅金融支援機構」に変わりました。
今後の融資は、「フラット35」が中心となります。「フラット35」は、最長35年間、金利が変わらず安心な点が特徴で、中古マンションの購入にも利用できます。
ただし、「フラット35」は物件価格の90％までしか借りることができないため、リフォーム代金については、ローンを組むことができません。
リフォームのみのローンについて
通常、無担保です。 これが一般的にいうリフォームローンです。
すでにマンションを所有していて、リフォームを考えている方などには、このローンが適しているでしょう。
ただし、借りられる金額の基準は、だいたい年収分くらいです。
また、無担保なので金利は有担保の住宅 ローンに比べるとどうしても高くなります。
住宅ローン返済中のリフォーム資金の借入れについて
リフォームを機に、返済中の住宅ローンを見直し、リフォーム代金も含め借り換えをするという手もあります。
返済中の住宅ローンの金利が高い場合には、返済金額の負担を変えずにリフォーム代金を捻出することができるかもしれません。 ただし、通常、返済中の住宅ローンを利用している金融機関では借り換えはできません。 別の金融機関で借り換えることになるため、 メインバンクを変える手間がかかります。
借り換えには、諸費用の発生や、諸条件をクリアする必要がありますが、金利は常に変動しており、いろいろな金融商品も出ていますので、 ぜひチェックしてみてください。
ローンの申し込みをして、全額通らないこともあります
いざ希望の物件が見つかって、申込をしたところ、通らなかったということもたまにあります。
よくあるのは、車のローンなどの借入がある場合です。 車のローンがあると、住宅ローンは希望の金額よりも大幅に減らされるか、 もしくは完済を要求されることもあります。 余分なクレジットカードなども整理しておいた方がよいでしょう。
また、ほとんどの銀行では団体信用保険に加入できることが条件になりますので、健康であることも大切です。
月々の返済金額について
月々の返済金額は、年収（夫の年収、もしくは妻の年収の合算）の30％〜35％未満で考えるのが基本です。
年収500万円以下の方は30％未満、500万円以上の方は35％未満です。
例えば520万の年収がある人は、年間約182万円、月々約15万円ということになります。
自分が買える物件価格について
銀行が物件価格の200％を融資し、物件とリフォーム金額を全額借り入れることができたとしましょう。
まず金利を考えます。 いま主流の金融商品は、金利が35年固定で3.1％、10年固定で2.2％、5年固定で1.6％が平均です （2007年4月現在、新規借入で優遇金利適用の場合）。 5年固定や10年固定は、固定期間終了後の金利によっては返済金額が上がる可能性がありますので、長期固定の金利を基準に考えたほうがよいでしょう。
自己資金について
中古マンションを購入する場合、現金で用意するのは、不動産売買の契約時に支払う契約手付金です。
通常は物件価格の10％程度ですので、1500万円の物件なら150万円です。売主との交渉次第で安くすることも可能ですが、 それでも100万円程度は用意しておいた方がよいでしょう。
リフォームの工事請負契約を交わす際にも契約金が必要ですが、金額は業者によって異なります。
Namilisでは、最初にかかる費用として設計料（リフォーム代金の5％）が必要になります。 リフォーム代金が1000万円の場合は、50万円となります。
この２つは、ローンが下りる前に必要になりますので、現金で支払うことになります。
物件とリフォーム以外にかかる費用について
中古マンション購入の場合、仲介手数料や登記費用などがかかります。
諸費用としてローンの金額に含めることもできます。
仲介手数料とは、不動産業者などの仲介会社が間に入って不動産の取引をしたとき、その業者に支払う手数料のことです。
2000万円の物件の場合、仲介手数料は66万円ということになります。
課税業者の場合、これに消費税がかかります。
リフォーム金額の変更について
リフォーム代金も含めて住宅ローンを組んだ場合には、ローンが下り、マンションの名義が変わったあとにリフォーム工事を行います。
すでに、ローンが下りているのでローン額の変更ができません。契約後にはリフォーム代金が上がらないようにしていますが、契約後、 どうしても追加の工事が必要になった場合には、自己資金となります。
登記費用など、住宅取得に関する諸費用です。それらの諸費用は金融機関によっては住宅ローンに含めることもできます。
自己所有で実際に住んでいるマンションをリフォームするという場合は、工事の間の仮住まいの住居費や引っ越し代も必要です。
また、忘れてはならないのが税金です。 中古マンションを購入した場合には不動産取得税がかかります。 不動産取得税は購入時に一回だけかかる税金です。 築年数や広さなど、一定の条件を満たせば控除があります。
固定資産税は市町村税で、毎年支払う税金。 その年の1月1日現在の所有者に課税されます。 10年以上の住宅ローンを組んだ場合には、 住宅ローン控除の対象にもなります。
税金については、地方自治体に問い合わせるなどして、細かくチェックしておきましょう